전세금 대출 신청 방법(임대보증금 반환자금 보증 대출)

전세금 대출에는 크게 두 가지가 있습니다.

 

첫째, 내가 전세입자라서 전세집에 들어가기 위해 모자란 전세금을 대출받는 것

둘째, 내가 임대인이라서 전세를 주었는데, 임차인(전세입자)에게 전세금을 돌려줘야 하는데 이 자금이 모자랄 때 대출받는 것

 

오늘은 이 중에 임대인 입장에서 전세금을 대출받는 "임대보증금 반환자금 보증 대출" 에 대해서 알아보겠습니다.

 

[용어정리]

1. 임대보증금 = 전세금

2. 반환 자금 = 전세 계약시에 세입자로부터 받은 전세금을 다시 돌려줘야 하는 자금

3. 보증 = 한국주택금융공사에서 법에 정해진 대로 전세금에 대해 담보로서 적절하다고 인정을 해주는 행위

4. 대출 = 은행에서 한국주택금융공사에서 보증한 만큼의 돈을 빌려주는 것

 

[왜? 한국주택금융공사에서의 보증이 필요할까요?]

집주인이 세입자와 전세계약을 하고 세입자가 전세금을 주고 들어와서 살게 되면 세입자는 자신의 전세금을 지키기 위해 확정일자를 받습니다. 그 순간 집에 대한 채무관계가 성립이 되고 세입자는 집에 대한 1순위 권리를 갖게 됩니다. 쉽게 말해 세입자가 확정일자를 받아둔 상태면 이 집에 대해서 집주인은 대출을 받을 수 없습니다. 그런데 만약 집주인이 받은 전세금을 다 써버렸는데 세입자가 계약이 완료되어 나가야 할 때 새로운 세입자를 받기 어려울 수 있습니다. 보통은 다음 세입자에게 받은 돈으로 이전 세입자의 전세금을 지불하려고 생각하죠. 그런데 날짜가 맞지 않거나, 세입자가 구해지지 않거나, 전세금이 하락하여 추가금이 필요할 때,  내가 직접 들어가서 살아야 하는데 대출이 필요한 경우 등 여러 가지 경우가 있습니다.

 

이미 세입자가 살고있는 집에 대해서 이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 대출이 필요할 때, 한국주택금융공사에서 제공하는 보증을 이용하면 은행에서 추가로 대출을 받을 수 있습니다.

 

그럼 이 임대보증금 반환자금 보증 대출에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.

 

[대상자- 다음의 사유 중 한가지로 전세금을 돌려줘야 하는 사람]

• 임대차(전세) 계약기간의 만료
• 최초 계약이후 2년 이상 경과한  경우로 임대인과 임차인의 합의로 계약이 해지
• 기타 법령이 정한 통지에 의한 해지

위 조건에 해당하여 임대차기간이 만료되는 3개월 전 후로 신청할 수 있다.

 

[보증대상물건- 다음의 조건을 모두 충족]

 

• 소득세법에서 정하는 고가주택이 아닐 것
• 건축물의 전부 또는 일부의 부동산등기사항전부증명서 상 용도가 주택일 것
• 복합용도 건물인 경우, 총 임차면적 중 주거전용면적이 1/2 이상일 것
• 공부상 소유권에 권리침해가 없을 것
• 건물과 토지가 신청인의 소유일 것. 다만, 소유자가 상이한 경우 신청인 이외 소유자가 공동임대인으로 임대차계약을 체결할 것

간단하게 정리하면, 고가주택이 아니면서, 주거주택인 경우이며 대출을 받고자 하는 임대인이 그 물건을 온전히 소유하고 있어야 하는데 만약 공동명의라면 임대차계약에서도 공동임대인으로 체결한 경우에 해당한다.

 

 

[보증신청시기- 다음 중 하나의 조건에 해당]

• 임대차계약 기간이 만료한 경우 : 계약만료일 전후 3개월 이내
• 임대차계약이 중도해지된 경우 : 아래 1) ~ 3)에 따름

       (1) 임차인과의 합의에 의한 해지 : 계약해지일 전후 3개월 이내

       (2)묵시적갱신 후 통지에 의한 해지 : 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 6개월 이내

       (3)임차인 귀책에 따른 해지 : 임대인의 해지통지일로부터 6개월 경과 시점 이후 3개월 이내

 

[필요한 서류- 모두 필요]

• 인적/본인 확인 관련 : 주민등록등본, 신분증
• 소득/재직 확인 관련 : 연간소득확인서류, 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)
• 임대차계약 확인 관련 : (갱신) 임대차계약서, 임대차계약 종료/해지 입증서류

 

[보증한도-다음 세 가지 경우 중 가장 낮은 금액]

• 보증종류별 보증한도 : 2억원 - 기 임대보증반환자금보증잔액
• 소요자금별 한도 : 아래 1) ~ 3)중 가장 적은 금액

       1)총 임대보증금 ×30%

       2)[(주택가격 ×60%)+50백만 원]-선순위채권액
           다만, 신청금액이 25백만 원 이하일 경우 본 산식적용 제외

       3) 임대인 반환예정 임대보증금 *
        * 총 임대보증금에서 미납 월세 등을 차감 후 실제로 임차인에게 반환해야 할 임대보증금

• 주택당 보증한도 : 1억 원 - 동일목적물 기 이용 임대보증금반환자금보증잔액
  ※ 보증금액이 5천만 원을 초과하는 경우 보증대상목적물에 근저당권 설정

[보증료율] - 보증해 주는 데 한국주택금융공사에 내야 하는 돈

보증료율은 0.6%이고 다자녀가구·신혼부부·저소득자 등 우대가구는 0.5%로 깎아준다.

 

[취급은행]

모든 은행이 취급하지 않고, 기업은행, 국민은행*, 하나은행*, 수협은행*, 광주은행*이 취급하며, 
*표시된 은행은 대출금액 5천만 원 이하만을 취급하므로 그 이상이 필요하다면 기업은행으로 가야 합니다.

 

[절차 및 진행순서]

 

보증상담

       ↓

보증신청       ↓보증심사 및 승인       ↓ 보증약정 및 보증서 발급       ↓ 대출승인 및 대출실행

 

* 이 모든 절차가 취급은행에서 이루어집니다. 한국주택금융공사가 어디지? 할 필요가 없다는 말입니다. 가까운 기업은행에 가셔서 절차를 진행해 보세요.