양도소득세 계산/신고시 필요경비는 무엇이고 어떻게 챙길까

양도소득세는 기본적으로 취득가액보다 양도가액이 높을 때 그 차액을 소득으로 보고, 소득에 대해 세금을 매기는 개념입니다.

 

그래서 시세차익이 없었다면 양도소득세 아예 발생하지 않는데도, 간혹 궁금해하시는 분들이 계세요.

 

양도차익이 적으면 적을수록 세금도 적게나오겠죠? 하지만 비싸게는 팔고 싶고 세금은 적게 내고 싶은 게 사람 마음이잖아요? 

 

그러려면 공제받을 수 있는 항목을 최대한 많이 찾아내서 양도차익에서 공제하는 게 좋은 방법이겠죠.

 

그 첫단계인 필요경비에 대해 알아보겠습니다. 

 

양도차익 계산법

 

양도차익 = 양도가(매매가) - 취득가 - 필요경비

 

여기서 필요경비에 해당하는 항목은 다음과 같습니다.

 

1. 취득시 발생한 경비

 

취득세

등록세

취득중개수수료

법무사 비용

인지, 증지세 등(법무사 비용에 포함되기도 함)

취득 시 소송이 있었다면 소송비용

경매로 낙찰받았을 때 경락대금에 포함되지 않는 대항력이 있는 전세비용

매수자 부담 양도소득세

2. 수리비용

 

확장비

새시 교체비

배관, 수도 파이프 교체비

바닥 공사비

보일러 교체

엘리베이터

냉. 난방 설치

피난시설 설치

재 헤로인 한 손상의 원상복구비

재건축부담금

개발부담금

 

3. 양도 시 발생한 경비

 

중개수수료

국민주택채권이나 토지개발채권 매각 차손 등

4. 포함되지 않는 비용

 

집을 구입하기 위한 대출금 이자

경매 낙찰 후 세입자의 명도 비용

인테리어 공사 중, 유지보수를 위한 공사비

(도배, 장판, 타일, 욕조 교체, 싱크대 교체, 문짝 교체 등)

이렇게 하면 다 아는 것 같죠? 다른 블로그들에도 다 여기까지만 설명되어있을 거예요. 하지만 끝까지 보셔야 해요. 왜냐하면 양도소득세 신고서 작성을 보시면 아, 어떻게 준비해야 하는구나 하고 금세 아실 수 있을 테니까요.

취득가액 및 필요경비계산 상세명세서

취득가액 및 필요경비계산 상세명세서(2)별지

 

어려워 보이지만, 어둡게 칠해진 칸은 자동으로 계산이 되니 작성하실 필요가 없고 나머지 빈칸을 채우면 되는데, 윗부분에 제가 리스트로 정리해뒀으니 차례대로 찾아서 기입하면 돼요. 또한, 두 번째 그림은 별지인데, 거래상대방의 정보를 기록해야 합니다.

 

5. 어떻게 챙겨야 할까

 

양도소득세를 절세하기 위해서는 취득했을 때 영수증을 잘 챙겨두는 것이 중요해요.

잔금을 치르고 법무사에게 등기를 맡기면 등기권리증과 함께 영수증을 갖다 주실 거예요. 법무사에게 나중에 양도소득세 낼 때 필요할 테니 취득가액 및 필요경비 계산 상세 명세서를 가져다 달라고 하세요. 홈텍스에서도 쉽게 출력 가능하고요. 등기권리증을 받는 날 취득 시 발생한 모든 비용에 대해 기록하고 영수증도 붙여놓으세요. 그리고 등기권리증과 함께 보관하세요. 또한, 인테리어 공사를 하게 되면 그 영수증과 세부 항목, 업체 정보들도 다 정리해서 등기권리증과 같이 보관하세요.